Jurisprudentie opzeggingsgronden deel 3: dringend eigen gebruik
Omdat de Juridische Dienst regelmatig vragen krijgt over de wettelijke opzeggingsgronden bij de verhuur van woonruimte, behandelen wij elke opzeggingsgrond aan de hand van één of meer rechtelijke uitspraken. Bij de opzegging van woonruimte zijn er zes wettelijke opzeggingsgronden:
- huurder gedraagt zich niet als een goed huurder, artikel 7:274 lid 1 sub a jo. lid 5 Burgerlijk Wetboek;
- Tussenhuur (diplomatenclausule), artikel 7:274 lid 1 sub b jo.lid 2 sub b Burgerlijk Wetboek;
- Dringend eigen gebruik, artikel 7:274 lid 1 sub c jo. lid 3 jo. lid 4 Burgerlijk Wetboek;
- Weigering redelijk aanbod tot aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, artikel 7:274 lid 1 sub d jo. lid 5 BW;
- Verwezenlijking bestemmingsplan, artikel 7:274 lid sub 3 Burgerlijk Wetboek;
- Inwonende kamerhuurder/ hospitahuur, artikel 7:274 lid 1 sub f Burgerlijk Wetboek
De eerste opzeggingsgrond ‘slecht huurderschap’ en de tweede opzeggingsgrond ‘diplomatenclausule’ hebben wij reeds eerder in de update besproken. Deze week wordt de derde opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ besproken aan de hand van een rechtelijke uitspraak.
Bij de opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ moet verhuurder aantonen dat hij de huurwoning zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van verhuurder na afweging van alle betrokken belangen niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet.
http://uitspraken.rechtspraak.nl/inziendocument?id=ECLI:NL:GHARL:2013:9934&keyword=2013%3a9934
Koetshuis
Een 67 jarige huurster huurt vanaf 1978 voor € 52,18 per maand een voormalig jaren dertig koetshuis, welke schuin achter de woning van verhuurder ligt naast een camping.Het voormalig koetshuis is onbewoonbaar omdat het in een slechte staat van onderhoud verkeert. Er zijn slechte sanitaire voorzieningen, vochtdoorslag als gevolg van de halfsteens ongeïsoleerde muren, asbesthoudend materiaal in de hal en een niet werkende riolering.
Verhuurder zegt de huurovereenkomst op omdat een renovatie van het voormalig koetshuis noodzakelijk is en deze renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Verhuurder wil het koetshuis na de renovatie gebruiken voor de recreatieve verhuur. De kantonrechter heeft de vordering van verhuurder toegewezen. Huurster gaat in hoger beroep bij het hof.
Hoger beroep Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden
Volgens het hof heeft de Hoge Raad In het “Herenhuisarrest” bepaald dat het enkele feit dat de verhuurder wenst te renoveren, geen grond oplevert voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Dit is ook niet het geval indien de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is dan wel de huurinkomsten de kosten precies dekken. (kostendekkend). Indien er echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Tevens moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Het hof gaan over tot een belangafweging.
Belangenafweging: belang verhuurder
De huuropbrengsten bedragen thans € 626,16 per jaar. De verschuldigde eigenaarslasten (afgezien van de hypotheekrente) zijn € 600,- per jaar. In het verleden heeft verhuurder ruim € 15.000,- aan onderhoudskosten gehad. Het achterstallig onderhoud bedraagt € 20.800,- Indien het achterstallig onderhoud is verricht zijn de structurele beperkingen van het voormalig koetshuis voor het gebruik als woonruimte nog steeds niet verholpen. Verhuurder zal ook in toekomst moeten investeren om het voormalig koetshuis bewoonbaar te houden.
De exploitatiekosten zijn ruim vier maal zo hoog als de huidige huuropbrengsten. Om die reden is er sprake van een structurele wanverhouding tussen exploitatiekosten en huuropbrengsten. Verhuurder heeft daarom een groot belang bij de realisering van de renovatieplannen. Door de renovatie kan verhuurder het voormalig koetshuis aanpassen aan de eisen van de tijd en rendabel exploiteren.
Belangenafweging: belang huurster
Huurster betaalt sinds 1978 een zeer lage huurprijs terwijl verhuurder daartegenover in diezelfde periode een aanzienlijk bedrag op de exploitatie van de woning heeft moeten toeleggen. Huurster is 67 jaar en heeft er derhalve meer dan de helft van haar leven gewoond. Het hof begrijpt dat huurster liever niet verhuist, maar ziet niet in welke concrete omstandigheden in deze situatie met zich brengen dat een verhuizing ongewenst is. Daarnaast heeft verhuurder aannemelijk gemaakt dat huurster elders andere passende woonruimte kan verkrijgen. De belangenafweging valt in het voordeel van verhuurder uit en huurster moet het koetshuis ontruimen.
Conclusie
Nu er sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, is een beroep op de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik in verband met renovatie gerechtvaardigd. Verhuurder heeft het koetshuis in verband met renovatie zo dringend nodig dat na belangenafweging niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. Huurder dient het gehuurde te ontruimen.
Bron: Woonhint.nl
Bron: Allesoverbouw.nl
